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Les charges locatives – Quelques repères

Les charges locatives représentent la totalités des coûts engagés pour l’entretien ou l’utilisation de l’immeuble.
Nous y trouvons pour les principaux postes :

l’entretien des parties communes

les réparations (sauf éventuellement celles relevant de l’article 606 du code civil)

l’électricité et l’eau utilisés dans les parties communes

l’entretien du jardin s’il existe

le nettoyage des vitres

l’entretien des ascenseurs

l’assurance du bailleur

le chauffage

la climatisation

les honoraires du gestionnaire de l’immeuble

le coût de l’Hôtesse d’Accueil, du concierge

Bien entendu cette liste n’est pas exhaustive et dépend de l’immeuble loué.

Dans le cadre d’un bail signé avec un investisseur, les charges locatives sont entièrement supportées par le locataire sans possibilité de les négocier.

La fourchette habituelle du montant des charges pour un immeuble standard (avec ascenseurs, parkings, climatisation, pas de concierge ni d’Hôtesse d’Accueil) va de 30 €/m²/an à 38 €/m²/an.

Elles peuvent atteindre 55 €/m²/an sur des immeubles proposant beaucoup de services, et, inversement, descendre à 18 €/m²/an pour des immeubles sans prestations.

Dans la majorité des cas, les charges sont réglées en même temps que le loyer, par provision, au prorata des surfaces utilisées, avec une régularisation effectuée l’année d’après. Elles correspondent aux dépenses réellement effectuées.

Elles sont très rarement forfaitaires.

Bon à savoir : Lorsqu’une surface est vide dans un immeuble, c’est son propriétaire qui paye les charges, et non pas les autres locataires.

LE BAIL BUREAUX – LE B.A – BA

Le bail utilisé pour les bureaux est un bail de droit commun. La base juridique est constituée des articles 1708 à 1762 du Code Civil. Ces articles sont peu contraignants. Il est différent du bail commercial.

L’idée générale est que le locataire et le propriétaire peuvent écrire le bail comme ils le souhaitent mais en respectant les obligations imposées par la législation, dont le code civil.

 

Les obligations du propriétaire

 

  • il doit effectivement louer le bien qu’il s’est engagé à louer
  • il doit louer un bien qui puisse être utilisé
  • il doit s’assurer que le locataire puisse jouir paisiblement du bien loué

 

Les obligations du locataire

 

  • il doit payer le loyer et les charges
  • il doit utiliser les lieux en « bon père de famille »
  • il doit mettre des meubles dans les lieux
  • il doit restituer les lieux à la fin du bail

 

D’autres lois viennent compléter le code civil et imposer, en autres :

 

La mise en place des états des lieux d’entrée et de sortie

L’indexation du loyer

Tous les autres points relèvent, en théorie, de la négociation.

Car un certain nombre d’usage viennent encadrer cette négociation.

Ainsi, le plus souvent nous trouvons :

Une durée de bail de 9 ans

Deux breaks pendant les 9 ans, à 3 ans et à 6 ans

Une période de renon de 6 mois

La mise en place d’une garantie

Les postes composant les charges locatives

Les grosses réparations à la charge du propriétaire

Le conditions de sortie des lieux

Pour le bail bureaux, le droit d’enregistrement est payant

Pour plus d’information :
Votre avocat
https://www.lebonbail.be/articles/le-bail-de-bureau
http://www.droitbelge.be/fiches_detail.asp?idcat=9&id=723

LE MARCHE BUREAUX SUR BRUXELLES AU 1T2018

Parc total de bureaux :   12,7 million de m²

  • Surface commercialisée :

    86 000 m²  au 1T18

  • Taux de vacance :

    Baisse à 8.2 % du parc global, soit 1 041 000 m²
    (8.3 % à fin 2017)

    • CBD : 4.16 % dont :
      • Léopold District : 5 %
      • City Centre : 2.6 %
      • Louise District : 8,6 %
      • North : 3,8 %
      • South : 0.8 %
    • Périphérie : 21,2 %
    • Décentralisé : 11,2 %
  • Loyer prime :

    310 €/m²/an HT HC
    (310 €/m²/an HT HC au 4T17)

  • Loyer moyen :

    162 €/m²/an HT HC
    (158 €/m²/an HT HC au 4T17)

     

    • City Centre :

      174  €/m²/an HT HC
      (+4 € par rapport au 4T17)

    • Périphérie :

      138 €/m²/an HT HC
      (-1 € par rapport au 4T17)

    • Décentralisé :

      136 €/m²/an HT HC
      (-12 € par rapport au 4T17)

    • Louise :

      160 /m²/an HT HC
      (-10€ par rapport au 4T17)

    • Léopold District :

      211 €/m²/an HT HC
      (+ 16 € par rapport au 4T17)

       

  • Effort commercial (incentives) dans le CBD :

    0.5/2.5 mois de loyer gratuit par année ferme d’engagement.

    Pas de changement.

Conclusion :

  • Des transactions portant sur de grandes surfaces modifient sensiblement les loyers moyens. Il faudra regarder les résultats du 2T2018 pour connaitre la tendance du marché.
  • Le taux de vacance continue à baisser. La situation devient sous offreuse sur City Centre et South.
  • Nous constatons un mouvement des preneurs vers les transports en commun (gares ou station de métro).

    Sources : BNP PARIBAS, JLL, Notaires, Le Soir, CityDev

Le marché de bureau au 4T17 sur Bruxelles

  • Parc total de bureaux : 12,7 million de m²
  • Surface commercialisée : 113 700 m²  au 3T17 (418 000 m² pour 2017)
  • Taux de vacance : baisse à 8.3 % du parc global, soit 1 109 000 m² (9 % à fin 2016)
    • CBD : 4,48 % dont :
      •  Léopold District : 5 %
      • City Centre : 3,3 %
      • Louise District : 8,7 %
      • North : 3,8 %
      • South : 1,6 %
    • Périphérie : 20,5 %
    • Décentralisé : 11,3 %
  • Loyer prime :   310 €/m²/an HT HC   (310 €/m²/an HT HC au 2T17)
  • Loyer moyen : 158 €/m²/an HT HC (159 €/m²/an HT HC au 2T17)
    • City Centre : 170  €/m²/an HT HC (+1 € par rapport au 3T17)
    • Périphérie : 139 €/m²/an HT HC (-2 € par rapport au 3T17)
    • Décentralisé : 148 €/m²/an HT HC (+4 € par rapport au 3T17)
    • Louise : 170 /m²/an HT HC
    • Léopold District : 194 €/m²/an HT HC (-4 € par rapport au 3T17)
  • Effort commercial (incentives) dans le CBD : 0.5/2.5 mois de loyer gratuit par année ferme d’engagement. pas de changement.

Conclusion :

  • Les promoteurs reviennent sur le marché avec un succès certain : pré commercialisation de 60 % des surfaces du Belliard 40 (de Cofinimmo), de 10% des surfaces du Tree Square (de Leasinvest).
  • De nouveaux immeubles sont en cours de livraison : le Manhattan dans le secteur Nord (36 000 m² environ), The One dans le quartier Européen (30 000 m² environ), le Parc de l’Alliance à Braine l’Alleud (10 000 m² environ) notamment.
  • Avec ces nouvelles constructions, les loyers « prime » devraient augmenter. En revanche, les loyers des immeubles existants devraient rester à leurs niveaux sauf pour les secteurs North, South et City Centre où la situation sous-offreuse va perdurer.

Sources : BNP PARIBAS, JLL, Notaires, Le Soir, CityDev

Le marché des bureaux Bruxellois au 3T2017

  • Parc total de bureaux : 12.7 million de m²
  • Surface commercialisée : 74 700 m²  au 3T17
  • Taux de vacance : baisse à 8.4 % du parc global, soit 1 116 000 m² (9 % à fin 2016)
    • CBD : 4.7 % dont :
      •  Léopold District : 4.8 %
      • City Centre : 3.5 %
      • Louise District : 8.5 %
      • North : 5.1 %
      • South :1.6%
    • Périphérie : 20 %
    • Décentralisé : 11.6 %
  • Loyer prime :   310 €/m²/an HT HC   (310 €/m²/an HT HC au 2T17)
  • Loyer moyen : 158 €/m²/an HT HC (159 €/m²/an HT HC au 2T17)
    • City Centre : 169  €/m²/an HT HC
    • Périphérie : 141 €/m²/an HT HC
    • Décentralisé : 144 €/m²/an HT HC
    • Louise : 170 /m²/an HT HC
    • Léopold District : 200 €/m²/an HT HC
  • Effort commercial (incentives) dans le CBD : 0.5/2.5 mois de loyer gratuit par année ferme d’engagement. pas de changement.

Conclusion :

  • Le marché devient sous-offreur sur City Centre et South.

Sur City Centre la pénurie se profile. Compte tenu des délais de construction ou de rénovation, ce secteur risque de connaître des tensions durables.

Sur South l’absence de construction et de rénovation et une qualité de quartier moyenne empêche un renouveau pourtant bien équipé en transport en commun. La situation semble être bloquée pour longtemps.

  • L’équilibre est atteint sur Léopold District et North.

Sur Léopold District, la livraison d’immeubles neufs dans les prochains mois renforcera l’attractivité de ce quartier. De plus, le loyer moyen devrait augmenter.

Sur North les nouvelles constructions vont dynamiser le quartier et tirer le loyer moyen vers le haut. Nous parlons toutefois d’un marché de grandes surfaces.

  • Un mieux sur Décentralisé et Périphérie

Les taux de vacance en baisse, les loyers moyens en hausse, seraient-ce les signes d’une amélioration profonde de ces marché ? Il est trop tôt pour l’affirmer mais ces secteurs sont à surveiller.

Sources : BNP PARIBAS, JLL, Notaires, Le Soir, CityDev

Le leasing immobilier, un mode de financement performant mais méconnu

Le leasing immobilier est un contrat par lequel une société financière s’engage à acheter un immeuble à usage professionnel (des bureaux, une usine, les bâtiments administratifs, etc.) et en procurer la jouissance (par exemple par un bail de longue durée) à son cocontractant. Il prévoira comme options, en fin de période contractuelle, soit une option d’achat, soit une option de relocation, soit la restitution des biens.

Pendant toute la durée du leasing, c’est la société de leasing qui reste propriétaire du bâtiment, l’entreprise qui l’utilise n’étant que la « locataire » des biens qu’elle a fait acheter ou ériger.

Le « loyer » lui-même est composé d’une fraction du capital investi par la société de leasing, de l’intérêt courant sur ce capital et, bien entendu, de la marge bénéficiaire de la société de leasing.

Pourquoi choisir le leasing immobilier?

  1. Pourcentage de financement plus élevé
    Le montant d’investissement ne doit pas nécessairement se limiter aux coûts de construction ou d’acquisition mais peut aussi comprendre les honoraires de l’architecte, les frais de raccordement, etc … 
     
  2. Moins de garanties
    Vous devrez en général octroyer moins de garanties, ce qui vous coûtera moins de frais d’hypothèque. 
     
  3. Plus de flexibilité
    Le leasing immobilier peut être aussi bien être inscrit au bilan que hors-bilan. Dans ce dernier cas vous comptabiliserez les loyers en charges et vos ratios bilantiaires ne seront pas alourdis.

Dans la mesure où ces conventions sont assorties d’une option d’achat en faveur de la société qui occupe le bien à l’issue du leasing, on peut imaginer que le terrain ou l’immeuble ait bénéficié d’une plus-value importante, voire supérieure au prix à lever pour l’option d’achat, auquel cas, la société utilisatrice aurait fait une bonne affaire.

Quant à la société de leasing immobilier, elle fait là un placement avantageux (au même titre qu’une banque qui accorde un crédit hypothécaire…), tout en ne courant pratiquement aucun risque puisqu’elle reste la propriétaire du bien pendant toute la durée du leasing. A l’inverse, la pratique du leasing recèle quelques risques, notamment le fait que, contrairement par exemple au bail classique, la société utilisatrice sera contrainte de payer la redevance jusqu’à l’issue du leasing même en cas de disparition de l’immeuble.

Le contrat de leasing sera passé par acte authentique devant notaire. Il sera conclu entre le donneur de leasing et le preneur de leasing. Il décrira l’opération, les parties y fixeront les conditions et procédures, les droits et obligations réciproques ainsi que les garanties. La durée du leasing y sera prévue de même que les modalités de calcul et de paiement des loyers, ainsi que leur périodicité.

 

Pour plus d’informations :

https://www.notaire.be/acheter-louer-emprunter/vente–achat-:-généralités/leasing-immobilier

https://www.inglease.be/fr/nos-produits/leasing-immobilier

https://www.belfius-lease.be/FR/produits-services/leasing-immobilier/index.aspx

http://www.idefisc.be/themes/leasing-immobilier.html

http://www.blv-abl.be/fr/propos-du-leasing/objet-du-leasing/leasing-immobilier

Sources : notaire.be – ING – Association Belge de Leasing

Le marché de l’investissement en Belgique : les données clefs

  • Volume d’investissement en 2016 : 3.7 milliard €
  • Bureaux Bruxelles- Rentabilité :
    • Centre : 3.8 – 4.25 % – Loyer prime : 225 €/m²/an
    • Nord : 4.25 – 4.95 % – Loyer prime : 205 €/m²/an
    • Sud : 4.25 – 4.95 % – Loyer prime : 200 €/m²/an
    • Léopold : 3.8 – 4 % – Loyer prime : 310 €/m²/an
    • Louise : 3.8 – 4.25 % – Loyer prime : 240 €/m²/an
    • Décentralisé : 4.5 – 5.25 % – Loyer prime : 195 €/m²/an
    • Périphérie : 4.5 – 5.25 % – Loyer prime : 195 €/m²/an
  • Retail – High Street
    • Bruxelles : 3.25 – 5.25 % – Loyer prime : 1850 €/m²/an
    • Antwerp : 3.25 – 5.25 % – Loyer Prime : 1950 €/m²/an
    • Liège : 4.65 – 6 % – Loyer prime : 1125 €/m²/an
    • Ghent : 3.75 – 5.5 % – Loyer prime : 1375 €/m²/an
    • Bruges : 3.95 – 5.5 % – Loyer prime : 1100 €/m²/an

Le marché de bureau au 3T17 sur Bruxelles

  • Parc total de bureaux : 12.7 million de m²
  • Surface commercialisée : 74 700 m²  au 3T17
  • Taux de vacance : baisse à 8.4 % du parc global, soit 1 116 000 m² (9 % à fin 2016)
    • CBD : 4.7 % dont :
      •  Léopold District : 4.8 %
      • City Centre : 3.5 %
      • Louise District : 8.5 %
      • North : 5.1 %
      • South :1.6%
    • Périphérie : 20 %
    • Décentralisé : 11.6 %
  • Loyer prime :   310 €/m²/an HT HC   (310 €/m²/an HT HC au 2T17)
  • Loyer moyen : 158 €/m²/an HT HC (159 €/m²/an HT HC au 2T17)
    • City Centre : 169  €/m²/an HT HC
    • Périphérie : 141 €/m²/an HT HC
    • Décentralisé : 144 €/m²/an HT HC
    • Louise : 170 /m²/an HT HC
    • Léopold District : 200 €/m²/an HT HC
  • Effort commercial (incentives) dans le CBD : 0.5/2.5 mois de loyer gratuit par année ferme d’engagement. pas de changement.

Conclusion

  • Le marché devient sous-offreur sur City Centre et South.

Sur City Centre, la pénurie se profile. Compte tenu des délais de construction ou de rénovation, ce secteur risque de connaître des tensions durables.

Sur South, l’absence de construction et de rénovation, et une qualité de quartier moyenne empêche un renouveau dans un secteur pourtant bien équipé en transport en commun. La situation semble être bloquée pour longtemps.

  • L’équilibre est atteint sur Léopold District et North.

Sur Léopold District, la livraison d’immeubles neufs dans les prochains mois renforcera l’attractivité de ce quartier. De plus, le loyer moyen devrait augmenter.

Sur North, les nouvelles constructions vont dynamiser le quartier et tirer le loyer moyen vers le haut. Nous parlons toutefois d’un marché de grandes surfaces.

 

  • Un mieux sur Décentralisé et Périphérie

Les taux de vacance en baisse, les loyers moyens en hausse, seraient-ce les signes d’une amélioration profonde de ces marchés ? Il est trop tôt pour l’affirmer mais ces secteurs sont à surveiller.

Le marché de bureaux Bruxellois au 2T2017

  • Parc total de bureaux : 12.7 million de m²
  • Location de bureau : +75% par rapport au 1T17
  • Surface commercialisée : 135 700 m²  au 2T17
  • Taux de vacance : baisse à 8.6 % du parc global, soit 1 136 899 m² (9 % à fin 2016)
    • CBD : 4.86 % dont :
      •  Léopold District : 4.8%
      • City Centre : 3.7%
      • Louise District : 9%
      • North : 5.2%
      • South :1.6%
    • Périphérie : 20.1 %
    • Décentralisé : 11.9 %
  • Loyer prime :   310 €/m²/an HT HC   (285 €/m²/an HT HC au 1T17)
  • Loyer moyen : 159 €/m²/an HT HC (158 €/m²/an HT HC au 1T17)
    • City Centre : 173 €/m²/an HT HC
    • Périphérie : 140 €/m²/an HT HC
    • Décentralisé : 137 €/m²/an HT HC
    • Louise : 165 /m²/an HT HC
    • Léopold District : 201 €/m²/an HT HC
  • Effort commercial (incentives) dans le CBD : 0.5/2.5 mois de loyer gratuit par année ferme d’engagement

Conclusion :

  • Le marché devient sous-offreur sur City Centre et South. L’équilibre est atteint sur Léopold District et North. Le marché est encore sur-offreur sur Louise.
  • Sur ces zones, sauf Louise pour le moment, en cas d’augmentation de la demande, le rapport de force basculera en faveur du propriétaire avec le risque d’une élévation des loyers ou du durcissement des conditions de locations.
  • sur Décentralisé et Périphérie : augmentation des prix et stabilisation des incentives. Est-ce le manque de surfaces neuves ou rénovées ?

Le marché bureaux au 1T17 sur Bruxelles

  • Parc total de bureaux : 12.7 million de m²
  • Location de bureaux : en baisse par rapport au 4T16
  • Surface commercialisée : 77 800 m²  au 1T17- (89 100 m² au 1T16
  • Taux de vacance : baisse à 8.8 % du parc global (9 % à fin 2016)
    • CBD : 5.2 %
    • Leopold District : 4.7%
    • City Centre : 3.4 %
    • Louise District : 8.9 %
    • Périphérie : 20.9 %
    • Décentralisé : 12.2 %
  • Loyer prime :   285 €/m²/an HT HC   (275 €/m²/an HT HC au 3T16)
  • Loyer moyen : 158 €/m²/an HT HC (157 €/m²/an HT HC au 4T16)
  • Effort commercial (incentives) dans le CBD : 0.5/2 mois de loyer gratuit par année ferme d’engagement

Conclusion :

  • Le marché devient sous-offreur sur City Centre et South. L’équilibre est atteint sur Léopold District. le marché est encore légèrement sur-offreur sur Louise et North.
  • Sur ces zones, si la demande augmente, le rapport de force basculera en faveur du propriétaire avec le risque d’une augmentation des loyers ou du durcissement des conditions de locations. Y-aura-t-il un report de la demande sur Louise ou le Décentralisé ? Attention à l’arrivée de grandes surfaces qui vont impacter le marché.
  • sur Décentralisé et Périphérie : stabilisation des prix et incentives pour le premier, et baisse du loyer, augmentation des incentives pour le second.

Sources : BNP PARIBAS, JLL, Notaires, Le Soir, CityDev